今回の内見は、前回とちょい近めな新松戸の物件。
今回もレスタンダード社の仲介で、物件の内見に臨みました。
今回の物件
新松戸3丁目、旧ダイエー沿いのバス通に面した物件。
2階です。
31.6坪、賃料は176,000円。管理費は5,500円。
礼金2ヶ月、保証金3ヶ月。ここが結構ネックですね。
造作譲渡料は1,100,000円、100万超えてくるか…
前テナントは、ベトナム料理の居抜き物件です。
実際の内見
物件に上がる階段が、とにかく急。それでいて、1段の高さがあり20段近くある為、登るのが一苦労。
危険なのは下り。「こりゃあお酒が入っていると転げ落ちるな」という印象。この時点で、正直この物件に対する興味は消え失せました笑
勉強にもなるのだから、さてさて、内見！
30坪となってくると、「デカいなぁ！」という印象。ホール、調理場ともに二人必要な広さです。
ホールは、広々としたフロアにテーブルと椅子が並んでいました。ちょっとチャチかったな。やるとしたら買い替えですね。
奥に調理場があり、30坪と言えどレストランタイプのお店。客席から少し調理場内は見えるものの、クローズドの調理場です。
お店のレイアウトはかなり理想とはかけ離れています。
では、調理場の中はどうなっているのか。
冷凍ストッカー、コールドテーブル、ガス台は一式残っていました。調理小物、使用済みのマスクまで笑
ついさっきまで営業していたかのような感じですね。ただ、電気が通電していないので、スマホのライトを頼りに見渡します。
（懐中電灯を持って行けば良かった…）
ストッカーはすごい悪臭。ハウスクリーニングでなんとかなるそうですが…食品を入れるのにはちょっと敬遠するくらいの状態。
各種コールドテーブルも同じような感じです。使用を中止する時は結構しっかり掃除しないといけないんだなぁと実感。
調理場の床はちょっと上がってはいますが、グリストラップはなし。シンク下を見る感じ、簡易式のグリストもないですね。フライパンの量、残っている廃油の感じからすると結構油を使った料理を提供していたかと推測できます。
こりゃ、あっという間に詰まるな。そうなると損害賠償責任が出てきますね。
排気は、家庭用の換気扇レベル。こんなのばっか笑
排気や油の処理をきちんと考えられている物件ってそんなにないんだなぁ…と思います。
調理場内はとても広いです。7、8坪はありそう。1人で回すのはかなり大変です。
30坪の広さの感覚、調理場として一見きちんとしていそうでも肝心なところが整っていないこと、空中階での不便さ、色々勉強になりました。
ここで、不動産会社の担当者さんから、「消防」についての興味深い話を聞けました。
「消防」設備を設置するかどうか
「正直言うと、個人店でやっている人のほとんどが消防設備を設置していません」
これは驚きました。
ホテルニュージャパン、歌舞伎町の火災事故で、建物の消防についての規制がかなり厳しくなったとは知っていました。
実際、新宿区の神楽坂で働いていた時は毎月のように消防職員が来て、店舗の消防対策についてチェックをしていました。
防火管理責任者、講習関連の書類、お店の図面、排気ダクトの吸い込み具合、湯沸かし器、湯沸かし器の排気、暖簾などが不燃加工されいるか、自主点検記録はあるか、本当に物凄く消防署職員が店内を調べます。
そのため、ビルのオーナーからは厳しく「消防関係はしっかりと」と念を押されていたのを覚えています。
レスタンダード社の担当者さんは言います。
「個人でやる飲食店は、保健所の検査が通れば営業はできてしまいます。」
「内装の事前見積もりで、消防の設備、例えば警報機や非常口案内板などを含めると、高額になります。初期費用をどうしても抑えたい借主にとって、その負担は大きいのは事実です」
「ただし、もしも自分の区画はもちろん、ビルで火災などが起きた場合、必要とされる設備がなかった場合の損害賠償などは、当然大きく関わってきます」
なるほど。とりあえず保健所の営業許可証を取ってしまえば営業できちゃう…
確かに、初期費用何百万も払う中で、数十万が浮くとなると、自分も果たしてどのような選択肢を取るか、わからないなぁ…とこの時は頭をよぎりました。
「ビルや建物が3階以上となると、消防の規制もグッと厳しくなります。物件選びにはそこも考慮するといいかもしれません。」
「もちろんこちらも専門家ではないので、これ以上のことは知りませんが、防火管理については本当に多岐にわたるので、消防署職員ですら全容を理解できないほどです。」
「なおかつ、消防法は常に改正を繰り返すので、設置した当時のままだと、現行の消防法に適合しない場合も多々あります。なので、設置されているからといって大丈夫とも限りません。」
と言う、全く知らなかった消防についてのことを教えてくださいました。
3階建てが厳しい、と言うのは、避難の際にギリ飛び降りて逃げられる2階建より、3階建ての方が消防については厳しくなるそう。
もちろん、何階建だろうが防火についての意識は高く持つべきです。
実際開業に大きく関わる点であるだけに、本でもネットでも見られない知識だったので参考になりました。
[盲点］地域における営業時間の範囲について
「近くに学校や病院などがあると、営業時間が大幅に制限されることがあります。」
「酒類提供も場合によってはできないこともあるので、めぼしい物件が見つかったら、まずは警察署に確認することをお勧めします。」
これも、どの本にも載っていなかった重要事項です。
おそらく、借りようとするときに何らかの情報は出るかもしれませんが、知っているのと知らないのとでは大きな差です。
契約して、やっぱり出店できない、なんて事態、想像するとゾッとしますね。
内見は、実際の物件を見ること以上に得られることが多いので、これからも重ねていきたいです。
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